BOFFALORA RELAZIONE FINALE

PUBLICHIAMO LA RELAZIONE FINALE, APPRONTATA DAL PRESIDENDE DELLA COMMISSIONE SPECIALE SULLA BOFFALORA

LA RELAZIONE SARA' DISCUSSA OGGI DAI COMPONENTI DELLA COMMISSIONE STESSA.

SI EVIDENZIA, LA SUPERFICIALITA' CON CUI E' STATA GESTITA TUTTA LA PROBLEMATICA, DA PARTE DELLE AMMINISTRAZIONI SUSSEGUITESI, MA ANCHE TUTTE LE PERPLESSITA' CHE HANNO ACCOMPAGNATO IL PROGETTO FIN DALLA SUA IDEAZIONE.

COME PUBBLICATO IN POST PRECEDENTI, LE INDAGINI IN ATTO DA PARTE DELLA MAGISTRATURA, RISCHIANO DI COINVOLGERE SEMPRE PIU', I GIOCHETTI ECONOMICI CHE STANNO A MONTE DI TUTTA QUESTA INTRICATA OPERAZIONE

CI AUGURIAMO CHE TUTTO SI RISOLVA AL MEGLIO, NELL'INTERESSE DI CHI FIDUCIOSAMENTE   HA ACQUISTATO, RITROVANDOSI SUO MALGRADO INVISCHIATO IN  UNA INQUALIFICABILE SPECULAZIONE FINANZIARIA.

LA RELAZIONE FINALE

LA PREMESSA

Il progetto di edificazione su un terreno agricolo denominato “Boffalora” ed in seguito “Santa Monica” è stato portato ad approvazione durante il 2004 dopo un iter piuttosto prolungato e faticoso a causa di una forte opposizione da parte della minoranza ma anche per le forti perplessità da parte 

di alcuni componenti della maggioranza che, proprio a causa di questo progetto, decisero in seguito di uscire dal gruppo di Forza Italia. Non va dimenticato infatti che tutta l’operazione nasceva dall’iniziativa del proprietario di una società, la Commer, del tutto estranea fino a quel momento ad attività in campo edilizio e priva di quella esperienza di gestione e di elaborazione di un grosso progetto (si tratta di un complesso di circa 3 500 abitanti) che sarebbe stata necessaria anche in una situazione di mercato edilizio fiorente come appariva a quell’epoca. L’Amministrazione Comunale, guidata allora dal Sindaco Bruno Colle, nonostante ciò, ha stipulato comunque una convenzione con tale Operatore, suscitando anche in tale sede, enormi perplessità sulla bontà di tale contratto, per evidenti clausole a favore dell’Operatore (scomputo degli oneri di urbanizzazione per circa 11.000.000,00 di euro con realizzazione di tali opere a loro carico e in cambio di fideiussioni con assenza di precise clausole escussorie a favore del Comune). 

Questa premessa appare necessaria in quanto funzionale a definire la fragilità iniziale dell’iniziativa che ha portato, ai primi segni di cedimento del mercato immobiliare, ad una situazione di difficile gestione tale da indurre il Consiglio Comunale ad istituire la presente commissione con lo scopo di fornire all’Amministrazione Comunale possibili suggerimenti di superamento dalla attuale situazione di grave blocco del progett

o.

 

IL PROGETTO BOFFALORA

La Convenzione stipulata nel 2005 tra il Comune di Segrate e la società ANTEA, allora rappresentata dall’amministratore Luigi Siano, già amministratore della Commer, prevedeva che entro 7 anni sarebbe stato realizzato su un terreno agricolo di circa 800.000 mq a est della Via Di Vittorio, un quartiere di circa 3.500 abitanti (per un totale di 528.000 mc) dotato di tutti i servizi, nido, scuola materna, scuola elementare, negozi, chiesa , uffici decentrati compresa la realizzazione di un albergo e di parchi interni. Un altro elemento da sottolineare per la convenzione stipulata era la realizzazione di una centrale termica con ciclo di cogenerazione che attraverso una rete di teleriscaldamento, avrebbe dovuto servire tutto il quartiere con prospettive di risparmio energetico, tenuto conto che le abitazioni dovevano essere in classe B con l’uso di tecniche di risparmio energetico e di uso di sistemi solari. Occorre sottolineare che, a scomputo di oneri di urbanizzazione, doveva essere realizzata una complessa viabilità che comprendeva la realizzazione della rotonda tra Via Di Vittorio, Via Morandi e la Cassanese oltre a un collegamento tra Via Di Vittorio e Corso Europa verso il quartiere di Milano Oltre con la prospettiva di un collegamento verso la fine di Via Morandi tale da alleggerire il traffico sulla Via Morandi stessa. Inoltre era prevista una rete di piste ciclopedonali sulla Via Di Vittorio con uno scavalco sopraelevato ciclopedonale verso Via Gran Paradiso. Ma l’elemento ritenuto al tempo estremamente qualificante era rappresentato dalla opportunità di riservare circa 600 appartamenti di varia pezzatura ad un prezzo convenzionato di 1.810 euro a mq riservati a una categoria di persone i cui requisiti venivano definiti in un regolamento votato dal Consiglio Comunale nel 2005 e che comprendeva in particolare giovani coppie o persone singole senza altra proprietà abitativa. Questo, tra l’altro, con l’obiettivo di calmierare i prezzi delle abitazioni sul territorio, al tempo in forte crescita, e di permettere ai figli dei Segratesi di restare a Segrate e a non trasferirsi su aree lontane dove i prezzi erano più bassi.

SITUAZIONE DI FATTO

Alcuni segnali negativi del cattivo inizio della realizzazione del progetto sono sorti subito nei primi due anni:

1. È apparso subito evidente che l’operazione immobiliare si trasformava in una operazione finanziaria con passaggio di mano del progetto a scambi sempre più onerosi tali da rendere il progetto via via meno attraente per l’operatore che doveva realizzarlo.

2. Il prezzo dell’edilizia convenzionata è di fatto lievitato a valori intorno a 2.300 euro a mq

deludendo molte aspettative di cittadini che avevano creduto alla possibilità di avere un alloggio a prezzi bassi. Lo dimostra il fatto che di fronte a numerose domande vi è stato una notevole quota di rinunce fino all’attuale livello di 150 richieste.

3. Nessun lavoro stradale, previsto nelle opere di urbanizzazione a loro carico, veniva iniziate neppure presentato agli organi competenti e di fatto saltavano tutte le condizioni fissate dal cronoprogramma dell’impresa.

4. È risultata subito evidente l’inadeguatezza dell’operatore immobiliare che mancava della capacità organizzativa e gestionale necessaria ad una impresa di queste proporzioni. A questa situazione iniziale è seguita una situazione di degrado del progetto sempre più evidente e l’attuale situazione evidenziata dalla commissione è la seguente:

a) Problematiche della edilizia convenzionata Oltre alla lievitazione dei prezzi sopra menzionata, molte lamentele sono state evidenziate dai pochi proprietari che hanno acquistato (circa 150) in edilizia convenzionata e che sono stati forzati alla creazione di un COMITATO BOFFALORA che ha richiesto all’amministrazione comunale un intervento sui problemi del capitolato, la riduzione delle quote di anticipo e dei piani di pagamento stante i ritardi avvenuti, la realizzazione dell’impianto di riscaldamento con le dovute garanzie di costi ai proprietari. Attualmente 102 proprietari hanno preso alloggio presso la prima palazzina con diversi problemi aperti:

• Il secondo piano seminterrato (box e cantine) a causa di una impermeabilizzazione mal fatta, è allagato. Si è dovuto installare delle pompe sommerse per eliminare l’acqua. Ovviamente permane l’umidità, con gravi problemi di abitabilità e ammaloramento delle strutture, nonché, a carico degli acquirenti, vi sarà la gestione di tali pompe di sollevamento (costi per il funzionamento e di manutenzione).

• Il progetto iniziale di tutto l’insediamento prevedeva la creazione di una centrale termica di cogenerazione e di una rete di teleriscaldamento, per la fornitura di calore e acqua calda sanitaria a basso costo e poco inquinante a tutto il quartiere. Anche in questo caso, l’Operatore non ha mantenuto tali impegni. Infatti:

1. Non ha mai comunicato il costo per il calore/acqua calda sanitaria per gli acquirenti e ancor meno all’Amministrazione Comunale.

2. Non ha realizzato la centrale di cogenerazione, che per logica, doveva essere realizzata prima della consegna delle prime abitazioni, previste per il 2009;

• Rispetto alle aspettative di entrare in un quartiere attrezzato e vivibile, la situazione è di totale degrado, trattandosi a tutti gli effetti di un cantiere, privo perciò delle urbanizzazioni necessarie (strade, marcipiedi, illuminazione, etc,);

• Purtroppo si deve evidenziare che l’Amministrazione non ha sempre esercitato la dovuta vigilanza su questo tema dell’edilizia convenzionata anche a fronte di mozioni e interrogazioni presentate dal Consiglio Comunale uscito scorso. Essa è intervenuta, infatti, con un certo ritardo. Solamente l’anno scorso, si è cominciato a chiedere quale era lo stato di avanzamento del cantiere e quindi della convenzione, che terminerà l’anno prossimo (2011).

b) Problematiche dell’edilizia libera.

I lavori sono fermi da circa 8 mesi. Gli acquirenti hanno versato chi più chi meno il 60% del prezzo pattuito e non sanno quando gli edifici saranno ultimati. Ad oggi, ad un anno dallo scadere della convenzione (novembre 2011), ci troviamo con un solo edificio di edilizia convenzionata terminato, pur con i problemi evidenziati, e tre edifici di edilizia libera la cui costruzione pare interrotta. Vale la pena ricordare che, l’Operatore, in una assemblea pubblica, organizzata dal Sindaco Alessandrini a maggio 2010, ha assicurato che tali edifici di edilizia libera (cosidetti lotto 2 e lotto 1-bis), sarebbero stati consegnati tra gennaio e marzo 2011. Quindi ci sono famiglie che si trovano a vivere isolate senza servizi e senza possibilità di collegamenti con la città. Famiglie che hanno investito i loro risparmi per l’acquisto di un alloggio di cui non si riesce a prevedere la data di ultimazione. Teniamo conto che alcune hanno già venduto l’appartamento in cui vivevano, con il rischio di doverlo consegnare e restare privi di casa.

PROPOSTE DELLA COMMISSIONE

a) Definizione degli interlocutori. Appare necessario che l’Amministrazione individui attraverso i propri legali l’interlocutore legittimato in questo momento a qualsiasi trattativa. Le società coinvolte nella convenzione, vanno anzitutto individuate (ciò a causa dei tanti passaggi di proprietà e modifiche dei relativi assetti societari intervenuti), portate ad un tavolo dove presentino le proprie credenziali con relativi documenti attestanti.

b) Il punto sulla situazione finanziaria. Allo stesso tavolo occorre chiarire nei minimi termini con tecnici qualificati cosa è stato eseguito e la relativa valorizzazione (stato di consistenza), soprattutto per quanto concerne le opere di urbanizzazione primaria e secondaria. Gli operatori dovranno esplicitare anche gli oneri economici necessari al completamento delle opere, la situazione finanziaria attuale con particolare riferimento alle quote del fondo e alla loro valorizzazione in questo momento (a bocce ferme).

c) Chiusura della convenzione. Preso atto dello stallo della situazione che aggrava la posizione degli acquirenti con il passare del tempo e delle inadempienze sui tempi di realizzo della convenzione da parte degli operatori, la commissione suggerisce di far decadere da subito la convenzione in anticipo sui tempi previsti e preparare una proposta di nuova convenzione più realistica, non escludendo da questa nuova convenzione gli attuali operatori. Questo anche allo scopo di addivenire ad una soluzione consensuale.

d) Adempimenti necessari prima di addivenire alla stipula di una nuova convenzione. Condizione necessaria è, però, il completamento delle palazzine in costruzione ,lotto 2 e lotto 1/bis, realizzazione delle opere indispensabili di urbanizzazione , strade collegamenti illuminazione… costruzione di box in sostituzione di quelli inagibili, realizzazione di idoneo impianto di riscaldamento a pompe di calore o con analogo sistema che permetta di avere bassi costi di esercizio (come promesso con la centrale di cogenerazione).

e) Contenuti di massima della convenzione. Questa parte deve essere oggetto di trattativa e deve comportare la stipula di una nuova convenzione con l’operatore definito al punto a) o altro disponibile. Inoltre dovrà essere sottoposta all’approvazione del Consiglio Comunale. Dovrà corrispondere alle norme appositamente inserite nel piano delle regole del PGT. Qui si intende fornire all’amministrazione solo alcuni suggerimenti.

1. Cessione gratuita al comune di Segrate di una quota del terreno corrispondente all’iniziale progetto di realizzazione dell’edilizia convenzionata, comprendente le costruzioni che sarebbero dovute essere costruite fino al limite dei complessivi 140.000 mc (comprese perciò, quella già realizzata). Il terreno che verrà ceduto sarà calcolato in mq sulla base di un indice di edificabilità compatibile con le regole in via di definizione con il nuovo Piano di Governo del Territorio (PGT). Sarà compito del Comune risolvere attraverso una nuova gara il problema della realizzazione di tutto questo complesso da realizzarsi, anche attraverso gli strumenti dell’hosing sociale, società di trasformazione urbana (STU), assegnazione ad enti Istituzionalmente preposti per l’edilizia popolare,

etc..

2. Il complesso edilizio previsto originariamente sarà rivisto migliorando lo standard urbanistico complessivo.

3. gli oneri dovuti saranno interamente versati al comune che provvederà a realizzare tutte le opere viabilistiche esterne al complesso previste dalla precedente convenzione (piste ciclopedonali, sovrappasso verso via Gran Paradiso, ecc.)

4. L’intero complesso sarà collegato alla rete di teleriscaldamento /raffrescamento urbana, qualora la rete non fosse ancora disponibile la centrale termica centralizzata sarà a cogenerazione con i migliori standard energetici.

5. La convenzione avrà durata di 6 anni dalla sottoscrizione.

CONCLUSIONI

Il peccato originale di tutto questo progetto è rappresentato dal fatto che l’operazione immobiliare si è concentrata molto sugli ambiti finanziari, e poco sulla realizzazione delle opere in cantiere,

ricordiamo infatti:

- La formazione di un fondo chiuso denominato Aster costituito all’inizio.

- Molte società finanziarie coinvolte nell’intervento edilizio, quali l’Antea s.r.l., la Partners Sca, la Vegagest GRS, la Cassa di Risparmio di Ferrara (CARIFE), la Sopaf SpA. Tale intervento, anche a detta dell’autorevole Sole 24Ore (numero del 10 maggio 2008), la citava quale una delle più grandi operazioni immobiliari della Provincia di Milano. Sono stati perpetuati, perciò, danni alle Famiglie acquirenti, a quelle che potevano acquistare una casa ad un prezzo convenzionato di 1.810 euro/mq (ca. 600 alloggi) e noon hanno avuto tale possibilità, nonché un danno irreparabile al Comune di Segrate, che ha affidato la trasformazione in modo irreversibile di un pezzo del proprio Territorio ad uso agricolo (ca. 800.000 mq), a degli operatori rivolti solo alle plusvalenze finanziarie che l’operazione e il mercato immobiliare all’epoca permetteva.